房地产建筑企业增值税风险自查要点与策略！分享会自查清单
税务风险自查是企业防范风险、发现问题的最重要手段，利用好自查、主动做好自查是企业财务人员涉税管理的重要环节，也是财务的基本功之一。
在各个税种的自查中，增值税是基础，也是焦点，增值税风险解决不好，最终会牵扯出别的税种风险，只有做到增值税风险可控，才谈得上其他税种的风险可控，为了便于企业财务人员自查比对，特将增值税自查清单列示如下：
第一部分 经营中的增值税进项税防控自查清单
一、新、老项目的判断
房地产、建安企业在税务角度都有新、老项目之分，对于老项目是可以选择简易计税方法，意味着这种涉税模式不能抵扣进项；新项目则只能适用一般计税方法，对于进项管理需要犹为加强管理；还存在一个公司内新、老项目并存，对进项管理如何抵扣更是有不同的要求，所以前提是我们要准确判断新、老项目。
1、房地产企业老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
2、建筑安装企业老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
二、老项目选择简易计税抵扣自查
房地产、建安企业的老项目选择简易计税的，取得的专用于老项目费用类、资产类合法抵扣凭证均不能抵扣。
三、新、老项目并存的进项抵扣自查
1、新、老项目并存且同时采用一般计税与简易计税的，发生
的无法分清的、共同费用类支出取得合法抵扣凭证，需分摊在新、老项目间抵扣，对于资产类只要不是专用于老项目，均可以在进项税计算时抵扣。
（1）房地产企业
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
（2）建安企业
适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。
2、新、老项目并存且同时采用一般计税与简易计税的，发生无法分清的、共同使用的资产类支出取得合法抵扣凭证，则无需分摊，取得的进项一次抵扣。
四、新项目、老项目选一般计税的进项抵扣自查清单
（一）不可以抵扣类型
1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目不能抵扣；
2、集体福利、个人消费、交际应酬不能抵扣；
3、过路过桥费财政类票据不能抵扣；
4、贷款服务、以及贷款相关的手续费、服务费等不能抵扣；
5、购进的旅客运输服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务不能抵扣；
7、非正常损失：管理不善造成损失、违法、违规的损失不能抵扣；
8、与经营无关的支出不能抵扣；
（二）可以抵扣类型
除上述以外取得合法凭证均可抵，有四类特殊凭证需关注：
1、住宿可以抵扣；
2、营改增后取得不动产需分期抵扣；
取得用于经营的不动产分两期抵扣，第一次进项税的60%可抵
扣，第二次第十三个月剩余进项40%部分可抵扣。
3、农产品区分不同凭证抵扣：
4、 过路过桥费区分不同凭证抵：
第二部分经营中的增值税销项税防控自查清单
一、意向金、诚意金、定金
意向金、诚意金暂收款不确认销项；订金暂不确认销项；
定金为预收款确认销项；
二、价外费用
按照《增值税暂行条例实施细则》规定，价外费用是指销售方在销售价格外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
价外费用同主价款应税税率或征收率确认销项。
三、代收费用
分两种情况：
（1）如为代收代付，由第三方给客户开票不确认销项；
（2）如房地产收取且为客户开票，为兼营收入确认销项。
四、特定用途的返还款
指定用途的返还款，属非增值税应税收入，为增值税的不征税项目，不确认销项。
五、视同销售业务
城改项目以自行开发的房屋给村民的安置房补偿，视同销售确认销项；安置项目在改造办名下，开发企业垫资修建安置房的不需要视同销售。
六、以开发产品抵债
按还债与销售开发产品两笔业务处理，销售部分确认销项；
七、自行开发产品的捆绑销售
房款与车位的销售额一并体现在房款合同中，注意在备案合同中附加含车位事项，另行补签车位价款的分拆价格协议，规避无偿赠送车位视同销售风险。
八、分期收款方式，纳税义务时间确定
按合同约定与实际收款孰先原则确定纳税义务时间。
九、交房时间判定
按合同约定与实际收款孰先原则判定。
第三部分 资产重组中的增值税防控自查清单
一、以不动产投资
以不动产投资给其它企业，需视同销售交增值税，如为2016年5月1日前取得可按5%全额交增值税；如为2016年5月1日后取得的2018年5月1日前投资的按11%全额交增值税；如为2016年5月1日后取得2018年5月1日后投资的按10%全额交增值税；
二、以土地投资
以土地投资给其它企业，需视同销售交增值税，如为2016年5月1日前取得可按5%差额交增值税；如为2016年5月1日后取得的2018年5月1日前投资的按11%全额交增值税；如为2016年5月1日后取得2018年5月1日后投资的按10%全额交增值税；
三、股权转让形式取得不动产或土地
股权转让不涉及增值税。
四、合并、分立
资产、劳动力、负债一并转移的合并、分立为增值税的不征税项目，不交增值税。
五、无偿划转
无偿划转不动产、土地没有明确不交增值税文件，涉及产权的无偿转移，我们认为应视同销售交增值税。
来源：焦点财税
版权申明: 作品的著作权归原作者所有,如本公众号无意中侵犯了您的权益,请及时告知,我们将立马处理！
如果感觉此文对您有益，请扫描下面二维码订阅此微信公众号！获取更多精彩好文！
课程推荐：刘翔诚邀您报名参与或转发介绍给您的同行业朋友，谢谢！
2018最新房地产建安财税课程推荐
（郑州站） 税收征管新格局下的房地产企业：成本归集与分摊暨拆迁还建涉税疑难问题实务处理专题
（南京站）国地税合并严征管模式下的房地产开发企业：年终账务处理与税收风险自查补救专题
（成都站）房地产企业：“个税+社保”破局暨土地增值税实操策略专题通知
（北京站）建筑施工企业的个税新政落地实操与所得税汇算清缴实务及税收风险归避专题通知
【培训时间】：2018年 11月29-12月1日（29号报到）
【详细资料讲义课件】：点击获取
（北京站）建筑业国际工程承包业务税务处理与风险控制及税收筹划专题
（济南站）社保与最新个税法及实施条例深度解析与筹划专题课程通知
（杭州站）个税、社保征管新格局下的建筑业财税疑难问题处理与实务操作
（沈阳站）建筑与房地产业纳税自查检查及账务调整与税企争议博弈技巧
（南京站）个税、社保征管新格局下的建筑业财税疑难问题处理与实务操作
（长沙站）国地税合并严征管模式下的企业纳税风险管控策略专题通知
房地产建安财税系列培训课程，火热报名中...！
报名电话：010-80574763 找刘翔老师
移动电话/微信: 137 1870 3875
报名专用邮箱：2850160377@qq.com
现场课程收费标准
单次收费：3380/人 (建议加入我司会员，会员一人次合一千多一点非常实惠！)
会员收费如下：
（1）普通卡会员：8980元（6人次现场学习，首次最多限3人）赠送（7本财税书+9个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品）
（2）贵宾卡会员：16800元（13人次现场学习，首次最多限5人）赠送（12本财税书+12个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源）
（3）钻石卡会员：25800元（23人次现场学习，首次最多限7人）赠送（15本财税书+15个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套）
（4）集团卡会员：45800元（33人次现场学习，含1天我方指定讲师内训）赠送（18本财税书+18个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套）
网上课程收费标准
1、3000元收费给予企业3000听课积分
2、8980元收费给予企业一年网上听课所需积分、网上课程随意听，另外给予企业现场听课6人次、加年会赠送2人次，共8人次现场听课机会。
网上听课消费积分扣除模式标准：
1、下载讲义：花费60积分。
2、录音：每堂课分四段录音，一段录音需200积分整个一堂课程为800积分。
3、视频：每堂课分四段音频一段音频需300积分整个一堂课程为1200积分。
4、专家答疑板块提问题扣除30积分查看专家回答的各种问题扣除10积分。
备注：同样课程在7天之内可以重复收听，不再重复扣除积分。
报名添加网课服务专员：刘翔老师微信 ：137 1870 3875（微信号）
联系我们
电话：010-51297321 刘翔老师QQ：2337168883微信：13718703875地址：中国·北京（总部）扫一扫加老师好友：